Pengertian , Konsep dan Mekanisme Bank Tanah

INAnews.co.id , Jakarta – Lembaga Peduli Nusantara yang konsen dalam bidang pertanahan, berpendapat bahwa salah satu konsep yang patut dipertimbangkan dalam menangani kompleksitas persoalan ketersediaan lahan untuk pembangunan bagi kepentingan umum adalah dengan adanya kehadiran bank tanah (land banking).

Perlu diketahui bahwa secara substansi bank tanah melakukan pencadangan tanah bagi oemerintah untuk kemudian digunakan bagi kepentingan umum seperti yang telah diterapkan di beberapa negara maju seperti Belanda, Swiss, Swedia dan Amerika Serikat.

Selain kebutuhan lahan guna pembangunan infrastruktur, Indonesia saat ini sedang dihadapkan pada cepatnya perkembangan properti yang dikelola oleh pihak swasta.

Hal ini mengakibatkan melonjaknya harga tanah yang didorong oleh tingginya permintaan masyarakat akan kebutuhan perumahan.

Dalam hal ini Pemerintah harus segera mengambil peran untuk melakukan penaatan dan pengendalian properti agar tidak kebablasan yang mengakibatkan pihak-pihak pemodal mengambil keuntungan dalam kondisi seperti saat ini.

Konsep Bank Tanah sudah dicetuskan di negara Barat sejak tahun 1700an yang kemudian diadopsi oleh banyak negara termasuk negara asia.

Pengertian tentang Bank Tanah

Menurut Prof. Maria S.W. Sumardjono, Bank Tanah merupakan setiap kegiatan pemerintah untuk menyediakan tanah yang akan dialokasikan penggunaannya di kemudian hari.

Evans (2004) mengatakan bahwa land banking as acquisition of land ahead of development either by construction companies or by central or local government or their agencies.

Alexander (2011) menjelaskan bahwa land banking is the process or policy by which local governments acquire surplus properties and convert them to productive use or hold them for long-term strategic public purposes.

Selanjutnya, Wilson, J. menyebutkan Land Banking is a government financial institution mandated to spur countryside development, with its mission to promote grow and properity, especially in the countryside.

It has taken the lead in extending financial assistance to various development players.

Dalam penjelasan ini disebutkan bahwa mekanisme bank tanah diperuntukan untuk penyedian tanah guna keperluan publik dan kesejahteraan masyarakat sehingga diperlukan campur tangan pemerintah.

Secara konseptual, ada dua bentuk bank tanah.

Yaitu bank tanah umum (general land banking) dengan misi utama untuk menyediakan tanah bagi kebutuhan sosial dakam skala besar dan tidak mengejar keuntungan serta menjaga stabilitas harga tanah.

Yang kedua adalah bank tanah khusus (special land banking) yang bertugas menyediakan tanah dalam skala kecil untuk tujuan komersial.

Ditinjau dari fungsinya, bank tanah memiliki beberapa fungsi, menurut Siregar (2004) dalam Annaningsih (2007) fungsi bank tanah adalah sebagai berikut :

1. Land keeper, sebagai penghimpun  tanah yaitu inventarisasi dan pengembangan database tanah, administrasi dan penyediaan sistem informasi pertanahan
2. Land warantee, sebagai pengamanan tanah yaitu menjamin penyediaan tanah untuk pembangunan, menjamin nilai tanah dan efisiensi pasar tanah yang berkeadilan, dan mengamankan peruntukkan tanah secara optimal.
3. Land purchaser, sebagai pengendali tanah yaitu penguasaan tanah, penetapan harga tanah yang terkait dengan persepsi kesamaan nilai pajak bumi dan bangunan.
4. Land valuer, sebagai penilai tanah yaitu melakukan penilaian tanah yang obyektif dalam menciptakan satu sistem nilai dalam penentuan nilai tanah yang berlaku untuk berbagai keperluan.
5. Land distributor, sebagai penyalur tanah yaitu menjamin distribusi tanah yang wajar dan adil berdasarkan kesatuan nilai tanah, mengamankan perencanaan, penyediaan dan distribusi tanah.
6. Land management, sebagai manajer tanah yaitu melakukan manajemen pertanahan yang merupakan bagian dan manajemen aset secara keseluruhan, melakukan analisis, penetapan strategi dan pengelolaan implementasi berkaitan dengan pertanahan.

Bank tanah sudah lama diterapkan di berbagai negara dengan berbagai misi khusus yang disesuaikan dengan kondisi yang saat itu terjadi serta melihat pada tujuan kedepan yang ingin dicapai.

Di Amerika Serikat, bank tanah dibangun untuk menangani fenomena masalah properti kosong yang terbengkalai dan mempercepat pembangunan kembali lingkungan tersebut serta berupaya untuk menyediakan perumahan yang terjangkau bagi masyarakat.

Hal ini dilakukan untuk mengamankan properti dari spekulan tanah yang bermodal kuat.

Seiring perkembangan waktu, bank tanah di Amerika Serikat juga mengakomodir pencadangan dan penyediaan tanah untuk kegiatan industri.

Serupa dengan bank tanah yang ada di Kolombia. MetroVivienda yang terletak di Bogota sebagai bank tanah mempunyai misi untuk penyediaan lahan guna pembangunan perumahan.

Bank tanah Kolombia menerapkan pembelian lahan di daerah pinggiran kota untuk kemudian dijadikan kawasan perumahan terjangkau.

Dalam pendistribusian tanah, bank tanah Kolombia membaginya untuk kepentingan komersial, perumahan dan kelembagaan.

Negara Belanda dan Filipina menyelenggarakan bank tanah untuk mendukung kegiatan di sektor pertanian.

Dalam perkembangannya, Land Bank of the Philippines bertumbuh menjadi bank komersial namun tetap menjalankan mandat sosial negara.

Hal serupa juga dijalankan oleh Land Bank of Taiwan.

Proses pengadaan tanah merupakan suatu tantangan tersendiri bagi bank tanah.

Mekanisme Bank Tanah

Dalam makalah  Dr. Ir. Soedjarwo Soeromihardjo sebagaimana dikutip dalam jurnal Cut Lina Mutia – Bank Tanah : Antara Cita-cita dan Utopia (2004), dijelaskan beberapa mekanisme bank tanah di beberapa negara.

Negara Jepang menentukan suatu kebijakan bahwa orang yang membeli tanah dan kemudian menjual kembali tanah itu dalam waktu kurang dari 10 tahun sejak tanah dibeli, maka dikategorikan sebagai kegiatan spekulasi tanah sehingga dikenakan pajak yang sangat tinggi.

Guatemala menerapkan cara dengan memberikan keringanan pajak kepada setiap pemilik tanah yang menjual tanahnya kepada negara, sedangkan bila tidak menjual kepada negara maka akan dikenakan pajak yang tinggi.

Belanda menjalankan peraturan bahwa masyarakat pemilik tanah yang tidak memanfaatkannya dalam kurun waktu tertentu, tanahnya diambil oleh negara dengan memberikan ganti rugi.

Dengan ketentuan dan peraturan di beberapa negara tersebut, terbukti Swiss dan Belanda sebagai negata yang wilayahnya kecil berhasil membangun bank tanah untuk pembangunan bagi rakyat

Memperhatikan kondisi Indonesia saat ini, pertama-tama pemerintah perlu fokus pada kebijakan penyediaan lahan untuk infrastruktur dan perumahan rakyat.

Sejalan dengan program pemerintah mengenai pembangunan infrastruktur dan penyediaan perumahan terjangkau bagi masyarakat ekonomi menengah kebawah.

Sebab itu sangat penting dibangun sebuah metode One Map Policy dalam pengelolaan tanah yang disesuaikan dengan rencana jangka panjang pemerintah sehingga dapat ditetapkan zonasi pemanfaatan lahan demi pemerataan pembangunan.

Kegiatan pengadaan, perlu dibagi menjadi tiga kategori.

1. Inventarisasi dan penguasaan kembali secara penuh tanah yang dikuasai negara meliputi tanah bekas HGU, tanah terlantar, tanah fasos/fasum yang diserahkan developer, tanah aset BPPN, tanah aset BUMN/BUMD yang belum digunakan, aset idle pada Kementerian/Lembaga/Pemda, tanah negara dari pencabutan hak dan tanah negara yang berasal dari pembebasan tanah.

2. Pembelian tanah yang mendesak, harus dilaksanakan segera/saat itu juga untuk digunakan dalam pelaksanaan pembangunan yang sudah direncanakan. Dalam pengadaan tanah ini, Indonesia dapat mengadopsi skema yang diterapkan di Guatemala, dimana pihak/perorangan yang tidak bersedia menjual tanahnya kepada negara untuk kepentingan umum akan dikenakan pajak yang sangat tinggi.

3.Pengadaan tanah untuk dicadangkan (invesment). Sebagai bank tanah, tentunya perlu memiliki cadangan tanah yang cukup dan harus selaras dengan rencana pembangunan jangka panjang pemerintah.

Untuk menjalankan pengadaan dengan tujuan pencadangan, Indonesia dapat menerapkan metode yang juga diterapkan di Belanda dan Jepang.

Guna mendorong peningkatan pendapatan pajak, Indonesia dapat memberlakukan kebijakan bahwa setiap pihak yang membeli tanah dan menjualnya kembali dalam kurun waktu tertentu/singkat (kurang dari 10 tahun)  maka akan dikenakan pajak sangat tinggi.

Dalam rangka mendorong optimalisasi pemanfaatan tanah oleh semua pihak, maka dapat diberlakukan peraturan bahwa tanah yang tidak dimanfaatkan dalam kurun waktu tertentu akan diambil negara dengan ganti rugi, jika pihak/orang tersebut tidak setuju, maka diberlakukan aturan pertama mengenai pengenaan pajak sangat tinggi terhadap tanah.

Dengan mekanisme ini, diharapkan tanah yang berada di seluruh Indonesia dapat dioptimalkan untuk lahan produktif ataupun dimanfaatkan untuk kepentingan rakyat sehingga menekan gerak spekulan tanah.

Berdasarkan beberapa kasus yang terjadi, banyak tanah negara yang diduduki oleh warga tanpa ijin dan hal itu berlangsung bertahun-tahun.

Hal ini mengindikasikan adanya proses pengamanan dan pemeliharaan yang perlu diperbaiki. Disamping itu, untuk menjaga ketersediaan tanah bagi kepentingan bersama maupun pembangunan, Pemerintah seyogyanya turut aktif mengendalikan pergerakan pembangunan properti oleh pihak swasta.

Untuk menjaga ketersediaan tanah bagi kepentingan bersama maupun pembangunan, pemerintah seyogyanya turut aktif mengendalikan pergerakan pembangunan properti oleh pihak swasta.

Harus lebih tegas dan diselaraskan dengan kebijakan One Map Policy.

Perkembangan teknologi mengharuskan Indonesia menerapkan teknologi terkini dalam pengelolaan tanah ini.

Indonesia dapat mencontoh pada Philadelphia Land Bank, USA yang telah berhasil mengelola dan mengembangkan lahan sesuai tujuan strategis jangka panjang dengan memanfaatkan Geographic Information System (GIS) yang diintegrasikan dengan sistem pengambilan keputusan yang mereka kembangkan.

GIS merupakan sistem komputer yang memiliki kemampuan untuk membangun, menyimpan, mengelola dan menampilkan informasi bereferensi geografis, misalnya data yang diidentifikasi menurut lokasinya, dalam sebuah database (wikipedia.org).

Sistem ini tentunya dapat diaplikasikan dalam penerapan One Map Policy.

Bank Tanah di Indonesia merupakan suatu keharusan yang mendesak. Pemerintah harus berkoordinasi dengan seluruh pihak terkait, mulai Kementerian/Lembaga hingga instansi swasta yang berkepentingan untuk dapat membangun One Map Policy yang tepat.

Dengan kebijakan One Map Policy ini diharapkan pengelolaan aset lebih terencana dan dapat optimal bagi kepentingan umum.

Bank tanah inilah menjadi salah satu solusi masalah dan konflik tanah akibat bertambahnya jumlah penduduk, kemajuan pembangunan, pergeseran nilai tanah, tingkat kesadaran hukum masyarakat, ketimpangan penguasaan dan kepemilikan tanah yang mendorong konflik.

REFERENSI
Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 Tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum

Sumber : Arthur Noija , SH , Ketua Lembaga Peduli Nusantara